C’est souvent le moment qui bloque tout en assemblée générale. Un copropriétaire lève la main : « Mais quelle majorité s’applique ici ? » Silence. Le syndic bénévole cherche dans ses notes. Personne n’est vraiment sûr. Le vote est suspendu, les tensions montent.

Les majorités en copropriété sont l’une des notions les plus mal comprises du droit de la copropriété — et pourtant l’une des plus importantes. Choisir la mauvaise majorité pour une résolution, c’est risquer l’annulation pure et simple du vote, et avec lui, des mois de préparation réduits à néant.

La loi du 10 juillet 1965 organise un système de majorités progressives selon l’importance de la décision. Plus une décision est structurante pour la copropriété, plus la majorité requise est élevée — et plus il est difficile de l’obtenir. Ce système protège les copropriétaires minoritaires tout en permettant à la copropriété de fonctionner.

Dans ce guide complet vous trouverez : l’explication claire de chaque majorité — articles 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et unanimité ; des exemples concrets de décisions pour chaque article ; un tableau récapitulatif à garder sous la main ; et un simulateur interactif gratuit pour calculer instantanément si votre résolution est adoptée.

Quorum et majorités en copropriété : une confusion fréquente à lever.

Avant d’entrer dans le détail des majorités en copropriété, il faut lever une confusion très répandue — y compris chez des syndics bénévoles expérimentés. Contrairement aux associations, aux assemblées générales d’actionnaires ou aux réunions de conseil d’administration, le quorum n’existe pas en droit de la copropriété. Ce mot n’apparaît dans aucun article de la loi du 10 juillet 1965 ni dans son décret d’application du 17 mars 1967.

Faut-il un quorum pour tenir une assemblée générale de copropriété ?
Non. En copropriété, la loi n’impose pas un nombre minimum de copropriétaires présents ou représentés pour que l’assemblée générale puisse se tenir. 

En revanche, le nombre de voix présentes, représentées ou exprimées par correspondance joue directement sur la possibilité d’adopter certaines résolutions. Une décision relevant de l’article 25 ou de l’article 26 peut ainsi devenir difficile, voire impossible à adopter lorsque trop peu de copropriétaires participent au vote.

Ce que ça change en pratique

La distinction n’est pas que sémantique. Dans un système à quorum classique, une assemblée qui n’atteint pas le quorum est annulée — point final. En copropriété, l’assemblée est simplement reportée à une date ultérieure, avec une convocation respectant un délai minimum de six jours. Lors de cette deuxième réunion, même un seul copropriétaire présent suffit à tenir l’assemblée valablement.

C’est une protection importante pour le fonctionnement de la copropriété : elle évite qu’une minorité de copropriétaires puisse bloquer indéfiniment la prise de décisions en s’abstenant simplement de se présenter.

La règle de base — qu’est-ce qu’une majorité en copropriété ?

Avant d’entrer dans le détail de chaque article, il faut comprendre un principe fondamental : en copropriété, toutes les décisions ne se prennent pas de la même façon.

La loi distingue plusieurs niveaux de majorité selon la nature et l’importance de la décision à voter. Plus une décision engage durablement la copropriété — modification du règlement, travaux sur la structure, changement de syndic — plus la majorité requise est exigeante. À l’inverse, les décisions courantes de gestion se prennent à la majorité la plus simple.

Ce qu’on appelle « tantièmes »

En copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes — c’est-à-dire à sa quote-part des parties communes. Un copropriétaire qui possède 150 tantièmes sur 1000 dispose de 150 voix. Les tantièmes sont fixés dans le règlement de copropriété et ne changent pas sauf modification votée à l’unanimité.

C’est sur cette base de tantièmes que se calculent toutes les majorités — pas sur le nombre de copropriétaires présents, sauf pour la double majorité de l’article 26 qui combine les deux.

Présents, représentés, défaillants — les trois catégories

Selon la majorité applicable, les copropriétaires absents peuvent ou non peser sur le résultat du vote. C’est un point crucial que beaucoup de syndics bénévoles ignorent.

Les copropriétaires présents participent directement au vote. Les copropriétaires représentés ont donné pouvoir à un mandataire qui vote en leur nom. Les copropriétaires défaillants sont absents et non représentés — ils ne votent pas, mais selon la majorité applicable, leur absence peut compter implicitement comme un vote contre.

À la majorité de l’article 24, seules les voix exprimées par les présents et représentés comptent — les défaillants n’ont aucun impact. À la majorité de l’article 25 en revanche, la base de calcul est l’ensemble des tantièmes de la copropriété, défaillants inclus — leur absence pèse donc sur le résultat.

C’est cette distinction qui explique pourquoi certaines résolutions échouent alors que tous les présents ont voté pour.

Article 24 — la majorité simple

L’article 24 est la majorité de droit commun en copropriété — celle qui s’applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas explicitement une majorité plus élevée. C’est la plus facile à obtenir, et de loin la plus utilisée lors des assemblées générales ordinaires.

La règle

Une résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 lorsqu’elle recueille plus de la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans la base de calcul — elles n’ont donc aucun impact sur le résultat. Les copropriétaires défaillants (absents non représentés) n’t entrent pas non plus en ligne de compte.

Exemple concret : votre AG réunit des copropriétaires représentant 700 tantièmes sur 1000. 400 votent pour, 200 contre, 100 s’abstiennent. La base de calcul est 600 (400 + 200). La résolution est adoptée car 400 > 300 (la moitié de 600).

Les décisions concernées

L’article 24 couvre l’ensemble des décisions courantes de la vie de la copropriété. Parmi les plus fréquentes : l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, le vote du budget prévisionnel annuel, les travaux d’entretien et de maintenance courants des parties communes, les contrats de maintenance (ascenseur, chauffage, nettoyage), les autorisations de travaux privatifs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et le règlement intérieur de l’immeuble.

C’est également à la majorité de l’article 24 que sont prises les décisions relatives à l’installation de compteurs d’eau individuels, à l’adaptation des parties communes aux besoins des personnes handicapées dans certains cas, et à la délégation de pouvoirs au conseil syndical pour les actes de conservation.

Ce qu’il faut retenir

La majorité de l’article 24 est la seule où les absents ne pèsent pas sur le résultat. Un syndic bénévole qui sait mobiliser les copropriétaires présents dispose d’un vrai levier — même avec un taux de participation modeste, les décisions courantes peuvent être prises efficacement. C’est l’une des raisons pour lesquelles encourager la présence en AG ou la remise de pouvoirs est important, même pour les petites copropriétés.

La condition du quart des voix — comment la vérifier

Avant d’ouvrir une assemblée générale à la première convocation, le syndic bénévole doit vérifier que les copropriétaires présents et représentés détiennent au moins un quart des tantièmes totaux de la copropriété.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. Pour tenir l’assemblée valablement à la première convocation, il faut que les présents et représentés cumulent au moins 250 tantièmes. Si seulement 200 tantièmes sont représentés à l’ouverture de la séance, l’assemblée ne peut pas délibérer — elle doit être reconvoquée dans un délai minimum de six jours, sans condition de représentativité cette fois.

Cette vérification doit être effectuée dès l’ouverture de la séance, avant tout vote, et consignée dans le procès-verbal.

Article 25 — la majorité absolue

L’article 25 est la majorité qui surprend le plus les syndics bénévoles débutants. Contrairement à l’article 24, la base de calcul n’est plus limitée aux copropriétaires présents ou représentés — elle englobe l’ensemble des tantièmes de la copropriété, qu’ils soient présents, représentés ou défaillants.

La règle

Une résolution est adoptée à la majorité de l’article 25 lorsqu’elle recueille plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires — présents, représentés ET absents. Les copropriétaires défaillants comptent implicitement comme des voix contre, puisque leur absence réduit mécaniquement le pourcentage des voix favorables par rapport au total.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. 700 sont présents ou représentés, 300 sont défaillants. 450 votent pour, 250 contre. La base de calcul est 1000 (et non 700). La résolution est rejetée car 450 < 501 (la moitié de 1000 + 1). Même si une majorité des présents a voté pour, la résolution échoue.

Les décisions concernées

L’article 25 s’applique aux décisions importantes qui engagent significativement la copropriété. Les plus fréquentes : la désignation et la révocation du syndic — bénévole ou professionnel, les travaux importants sur les parties communes non couverts par l’article 24, la délégation de pouvoirs au conseil syndical pour certains actes, l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes, l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble, et les décisions relatives aux équipements collectifs comme l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Le piège classique à éviter

La situation la plus fréquente d’échec à l’article 25 : une copropriété avec un fort taux d’absentéisme. Si 40% des tantièmes sont défaillants lors de l’AG, il faut obtenir plus de 50% de l’ensemble des voix — ce qui signifie que les présents doivent voter massivement pour. Un taux d’approbation de 60% parmi les présents ne suffit pas si l’absentéisme est élevé.

C’est pour cette raison qu’avant une AG où une résolution importante sera soumise au vote à l’article 25, le syndic bénévole a tout intérêt à contacter les copropriétaires absents pour leur demander de donner pouvoir à un mandataire — même à lui-même, dans la limite légale de trois pouvoirs.

Ce qu’il faut retenir

À l’article 25, chaque absent est un vote contre de facto. La mobilisation des copropriétaires — présence physique ou remise de pouvoir — est la clé du succès pour les résolutions importantes. Un syndic bénévole organisé anticipe ce point plusieurs semaines avant l’AG.

Article 25-1 — la passerelle

L’article 25-1 est un mécanisme anti-blocage introduit pour éviter qu’une résolution importante soit définitivement enterrée faute d’avoir atteint la majorité absolue lors d’un premier vote. C’est une passerelle qui permet, sous certaines conditions, de repasser immédiatement au vote à la majorité simple de l’article 24.

La règle

Lorsqu’une résolution soumise à la majorité de l’article 25 n’a pas été adoptée mais a recueilli au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires — présents, représentés et défaillants — la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Ce second vote se tient dans la foulée, sans nouvelle convocation. Il suffit que la résolution ait passé le seuil du tiers pour que la passerelle s’ouvre automatiquement — le syndic n’a pas à demander l’autorisation des copropriétaires pour organiser ce second vote.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. La résolution obtient 380 voix pour au premier vote — insuffisant pour l’article 25 (il en faudrait 501) mais supérieur au tiers (334). Un second vote est organisé immédiatement. Seules les voix des présents et représentés comptent cette fois. Si 700 tantièmes sont présents ou représentés et que 380 votent pour sur 550 exprimées, la résolution est adoptée.

Ce que ça change en pratique

L’article 25-1 transforme une défaite en opportunité. Un syndic bénévole averti qui sait que sa résolution risque de ne pas atteindre la majorité absolue peut miser sur ce mécanisme — à condition d’avoir mobilisé suffisamment de copropriétaires présents pour franchir le seuil du tiers au premier vote et remporter le second.

Attention cependant : si la résolution n’atteint pas le tiers des voix au premier vote, la passerelle ne s’ouvre pas. La résolution est définitivement rejetée lors de cette AG et devra être représentée lors d’une prochaine assemblée.

Les décisions concernées

L’article 25-1 s’applique à toutes les résolutions initialement soumises à la majorité de l’article 25 — désignation de syndic, travaux importants, délégation de pouvoirs. Il ne s’applique pas aux décisions relevant de l’article 26 ou de l’unanimité.

Ce qu’il faut retenir

Le seuil du tiers est la clé. Si vous savez avant l’AG que votre résolution sera soumise à l’article 25 et que vous doutez d’atteindre la majorité absolue, concentrez vos efforts sur la mobilisation des copropriétaires présents pour franchir le tiers — la passerelle 25-1 fera le reste.

Article 26 : la double majorité en copropriété

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité renforcée pour certaines décisions importantes de la copropriété.

On parle de double majorité, car deux conditions doivent être réunies en même temps.

Quelle majorité faut-il obtenir à l’article 26 ?

Pour qu’une résolution soit adoptée à l’article 26, elle doit recueillir :

• la majorité des copropriétaires composant le syndicat ;
• et ces copropriétaires doivent représenter au moins les deux tiers des voix de la copropriété.

Autrement dit, il faut obtenir à la fois une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité en tantièmes.

Exemple simple

Une copropriété compte 10 copropriétaires et 1 000 tantièmes.

Une résolution obtient 680 tantièmes favorables, soit plus des deux tiers des voix.

Mais seulement 4 copropriétaires sur 10 votent pour.

👉 La résolution n’est pas adoptée.

Pourquoi ? Parce que la condition des deux tiers des voix est remplie, mais pas la majorité en nombre de copropriétaires.

Article 26 et unanimité : quelle différence ?

C’est une confusion fréquente : la majorité de l’article 26 n’est pas l’unanimité.

Avec l’article 26, il faut obtenir la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Avec l’unanimité, tous les copropriétaires doivent être d’accord.

Certaines décisions particulièrement importantes nécessitent toutefois l’unanimité, par exemple l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ou certaines modifications du règlement de copropriété relatives à cette destination. Légifrance

Quelles décisions relèvent de l’article 26 ?

La double majorité de l’article 26 concerne notamment :

• certains actes d’acquisition ou de disposition immobilière ;
• certaines modifications du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
• sous certaines conditions, la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement correspondant ;
• dans certaines copropriétés, la modification du règlement pour interdire certaines locations en meublé de tourisme. Légifrance

Pourquoi l’article 26 est-il difficile à obtenir ?

L’article 26 est plus exigeant que les majorités prévues aux articles 24 et 25, car il faut réunir deux seuils simultanément.

Dans une petite copropriété, l’absence ou l’opposition de quelques copropriétaires peut donc suffire à empêcher l’adoption d’une résolution, même lorsque les copropriétaires favorables représentent une part importante des tantièmes.

Pour un syndic bénévole, il est donc particulièrement important de préparer ces résolutions en amont et d’encourager les copropriétaires à participer à l’assemblée, à remettre un pouvoir ou à voter par correspondance.

Et si la majorité de l’article 26 n’est pas atteinte ?

Dans certaines situations, l’article 26-1 permet de procéder immédiatement à un second vote lorsque le projet a obtenu au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote se déroule alors selon la majorité prévue par ce texte. 

Article 26-1 — la passerelle vers l’article 25

Introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, l’article 26-1 est le pendant de l’article 25-1 pour les décisions relevant de l’article 26. C’est un mécanisme anti-blocage symétrique qui permet, sous certaines conditions, de repasser immédiatement au vote à la majorité absolue de l’article 25 lorsque la double majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte.

La règle

Lorsqu’une résolution soumise à la double majorité de l’article 26 n’a pas été adoptée mais a recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.

Deux conditions doivent donc être réunies simultanément pour que la passerelle s’ouvre : au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance ont voté pour, ET ces voix favorables représentent au moins un tiers des tantièmes totaux de la copropriété.

Exemple concret : votre copropriété compte 10 copropriétaires et 1000 tantièmes. 8 copropriétaires sont présents ou représentés. La résolution obtient 5 voix pour sur 8 présents — soit plus de la moitié en nombre. Ces 5 copropriétaires représentent 380 tantièmes — soit plus du tiers de 1000. Les deux conditions sont réunies. Un second vote à la majorité de l’article 25 est organisé immédiatement.

Ce que ça change en pratique

L’article 26-1 est une disposition récente et encore peu connue des syndics bénévoles. Elle ouvre une vraie opportunité pour des résolutions importantes — modification du règlement de copropriété, travaux structurants — qui auraient été définitivement bloquées sous l’ancien régime faute d’atteindre la double majorité.

Attention à la subtilité : contrairement à l’article 25-1 où une seule condition suffit (le tiers des voix), l’article 26-1 exige deux conditions cumulatives — la moitié en nombre ET le tiers en tantièmes. Les deux doivent être réunies simultanément pour que la passerelle s’ouvre.

Les décisions concernées

L’article 26-1 s’applique à toutes les résolutions initialement soumises à la double majorité de l’article 26 — modification du règlement de copropriété, travaux affectant la structure ou l’aspect extérieur, suppression de la loge du gardien. Il ne s’applique pas aux décisions requérant l’unanimité.

Ce qu’il faut retenir

L’article 26-1 est votre filet de sécurité pour les décisions les plus ambitieuses. Si vous préparez une AG avec une résolution à l’article 26, anticipez les deux conditions de la passerelle — mobilisez à la fois en nombre de copropriétaires présents et en volume de tantièmes représentés. Un syndic bénévole qui maîtrise ce mécanisme dispose d’un avantage considérable pour faire avancer des projets importants.

Unanimité en copropriété : dans quels cas est-elle obligatoire ?

L’unanimité est la règle de vote la plus exigeante en copropriété.

Contrairement à la majorité de l’article 26, il ne suffit pas d’obtenir une majorité de copropriétaires ou de tantièmes : tous les copropriétaires doivent être d’accord.

Quelle différence entre l’article 26 et l’unanimité ?

La différence est simple :

• Article 26 : majorité des copropriétaires + au moins deux tiers des voix ;
• Unanimité : accord de tous les copropriétaires.

L’unanimité ne doit donc pas être confondue avec la double majorité de l’article 26.

Dans quels cas l’unanimité est-elle requise ?

L’unanimité est notamment nécessaire pour certaines décisions qui portent atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

C’est par exemple le cas, dans certaines situations, pour :

• modifier la destination de l’immeuble ;
• imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ;
• céder une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Exemple simple

Une copropriété compte 8 copropriétaires.

Sept copropriétaires votent pour une décision qui nécessite l’unanimité.

👉 La résolution est rejetée.

Même si les 7 copropriétaires favorables représentent 95 % des tantièmes, l’accord du huitième copropriétaire reste indispensable.Ce qu’il faut retenir

Si une décision requiert l’unanimité, la préparation en amont de l’AG est absolument décisive. Il faut obtenir l’accord de chaque copropriétaire avant même de convoquer l’assemblée — un vote surprise à l’unanimité en AG est une illusion. Rencontrez chaque copropriétaire individuellement, expliquez les enjeux, levez les objections avant le jour J. L’unanimité se construit en dehors de la salle de réunion.

Conclusion

Les majorités en copropriété ne sont pas une technicité juridique réservée aux professionnels. Ce sont des outils de gouvernance que tout syndic bénévole sérieux doit maîtriser — parce qu’une erreur de majorité peut annuler des mois de préparation, bloquer des travaux nécessaires, ou fragiliser des décisions pourtant votées à l’unanimité des présents.

Retenez l’essentiel : l’article 24 pour les décisions courantes, l’article 25 pour les décisions importantes, l’article 26 pour les décisions structurantes — et les passerelles 25-1 et 26-1 comme filets de sécurité quand la majorité pleine n’est pas atteinte. Quant à l’unanimité, elle se prépare bien en amont de l’AG, jamais le jour J.

La connaissance de ces règles change concrètement la façon dont vous préparez vos assemblées générales. Elle vous permet d’anticiper les résolutions difficiles, de mobiliser les bons copropriétaires au bon moment, et de sécuriser juridiquement chaque vote.

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