C’est souvent le moment qui bloque tout en assemblée générale. Un copropriétaire lève la main : « Mais quelle majorité s’applique ici ? » Silence. Le syndic bénévole cherche dans ses notes. Personne n’est vraiment sûr. Le vote est suspendu, les tensions montent.

Les majorités en copropriété sont l’une des notions les plus mal comprises du droit de la copropriété — et pourtant l’une des plus importantes. Choisir la mauvaise majorité pour une résolution, c’est risquer l’annulation pure et simple du vote, et avec lui, des mois de préparation réduits à néant.

La loi du 10 juillet 1965 organise un système de majorités progressives selon l’importance de la décision. Plus une décision est structurante pour la copropriété, plus la majorité requise est élevée — et plus il est difficile de l’obtenir. Ce système protège les copropriétaires minoritaires tout en permettant à la copropriété de fonctionner.

Dans ce guide complet vous trouverez : l’explication claire de chaque majorité — articles 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et unanimité ; des exemples concrets de décisions pour chaque article ; un tableau récapitulatif à garder sous la main ; et un simulateur interactif gratuit pour calculer instantanément si votre résolution est adoptée.

Quorum et majorités en copropriété : une confusion fréquente à lever.

Avant d’entrer dans le détail des majorités en copropriété, il faut lever une confusion très répandue — y compris chez des syndics bénévoles expérimentés. Contrairement aux associations, aux assemblées générales d’actionnaires ou aux réunions de conseil d’administration, le quorum n’existe pas en droit de la copropriété. Ce mot n’apparaît dans aucun article de la loi du 10 juillet 1965 ni dans son décret d’application du 17 mars 1967.

Ce que beaucoup appellent « quorum » en copropriété est en réalité une condition de représentativité à la première convocation. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que si les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée ne représentent pas au moins le quart des voix du syndicat, l’assemblée ne peut pas délibérer valablement. Elle doit alors être reconvoquée — et lors de cette deuxième convocation, aucune condition de représentativité n’est requise : l’assemblée peut délibérer quel que soit le nombre de présents.

Ce que ça change en pratique

La distinction n’est pas que sémantique. Dans un système à quorum classique, une assemblée qui n’atteint pas le quorum est annulée — point final. En copropriété, l’assemblée est simplement reportée à une date ultérieure, avec une convocation respectant un délai minimum de six jours. Lors de cette deuxième réunion, même un seul copropriétaire présent suffit à tenir l’assemblée valablement.

C’est une protection importante pour le fonctionnement de la copropriété : elle évite qu’une minorité de copropriétaires puisse bloquer indéfiniment la prise de décisions en s’abstenant simplement de se présenter.

La règle de base — qu’est-ce qu’une majorité en copropriété ?

Avant d’entrer dans le détail de chaque article, il faut comprendre un principe fondamental : en copropriété, toutes les décisions ne se prennent pas de la même façon.

La loi distingue plusieurs niveaux de majorité selon la nature et l’importance de la décision à voter. Plus une décision engage durablement la copropriété — modification du règlement, travaux sur la structure, changement de syndic — plus la majorité requise est exigeante. À l’inverse, les décisions courantes de gestion se prennent à la majorité la plus simple.

Ce qu’on appelle « tantièmes »

En copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes — c’est-à-dire à sa quote-part des parties communes. Un copropriétaire qui possède 150 tantièmes sur 1000 dispose de 150 voix. Les tantièmes sont fixés dans le règlement de copropriété et ne changent pas sauf modification votée à l’unanimité.

C’est sur cette base de tantièmes que se calculent toutes les majorités — pas sur le nombre de copropriétaires présents, sauf pour la double majorité de l’article 26 qui combine les deux.

Présents, représentés, défaillants — les trois catégories

Selon la majorité applicable, les copropriétaires absents peuvent ou non peser sur le résultat du vote. C’est un point crucial que beaucoup de syndics bénévoles ignorent.

Les copropriétaires présents participent directement au vote. Les copropriétaires représentés ont donné pouvoir à un mandataire qui vote en leur nom. Les copropriétaires défaillants sont absents et non représentés — ils ne votent pas, mais selon la majorité applicable, leur absence peut compter implicitement comme un vote contre.

À la majorité de l’article 24, seules les voix exprimées par les présents et représentés comptent — les défaillants n’ont aucun impact. À la majorité de l’article 25 en revanche, la base de calcul est l’ensemble des tantièmes de la copropriété, défaillants inclus — leur absence pèse donc sur le résultat.

C’est cette distinction qui explique pourquoi certaines résolutions échouent alors que tous les présents ont voté pour.

Article 24 — la majorité simple

L’article 24 est la majorité de droit commun en copropriété — celle qui s’applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas explicitement une majorité plus élevée. C’est la plus facile à obtenir, et de loin la plus utilisée lors des assemblées générales ordinaires.

La règle

Une résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 lorsqu’elle recueille plus de la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans la base de calcul — elles n’ont donc aucun impact sur le résultat. Les copropriétaires défaillants (absents non représentés) n’t entrent pas non plus en ligne de compte.

Exemple concret : votre AG réunit des copropriétaires représentant 700 tantièmes sur 1000. 400 votent pour, 200 contre, 100 s’abstiennent. La base de calcul est 600 (400 + 200). La résolution est adoptée car 400 > 300 (la moitié de 600).

Les décisions concernées

L’article 24 couvre l’ensemble des décisions courantes de la vie de la copropriété. Parmi les plus fréquentes : l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, le vote du budget prévisionnel annuel, les travaux d’entretien et de maintenance courants des parties communes, les contrats de maintenance (ascenseur, chauffage, nettoyage), les autorisations de travaux privatifs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et le règlement intérieur de l’immeuble.

C’est également à la majorité de l’article 24 que sont prises les décisions relatives à l’installation de compteurs d’eau individuels, à l’adaptation des parties communes aux besoins des personnes handicapées dans certains cas, et à la délégation de pouvoirs au conseil syndical pour les actes de conservation.

Ce qu’il faut retenir

La majorité de l’article 24 est la seule où les absents ne pèsent pas sur le résultat. Un syndic bénévole qui sait mobiliser les copropriétaires présents dispose d’un vrai levier — même avec un taux de participation modeste, les décisions courantes peuvent être prises efficacement. C’est l’une des raisons pour lesquelles encourager la présence en AG ou la remise de pouvoirs est important, même pour les petites copropriétés.

La condition du quart des voix — comment la vérifier

Avant d’ouvrir une assemblée générale à la première convocation, le syndic bénévole doit vérifier que les copropriétaires présents et représentés détiennent au moins un quart des tantièmes totaux de la copropriété.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. Pour tenir l’assemblée valablement à la première convocation, il faut que les présents et représentés cumulent au moins 250 tantièmes. Si seulement 200 tantièmes sont représentés à l’ouverture de la séance, l’assemblée ne peut pas délibérer — elle doit être reconvoquée dans un délai minimum de six jours, sans condition de représentativité cette fois.

Cette vérification doit être effectuée dès l’ouverture de la séance, avant tout vote, et consignée dans le procès-verbal.

Article 25 — la majorité absolue

L’article 25 est la majorité qui surprend le plus les syndics bénévoles débutants. Contrairement à l’article 24, la base de calcul n’est plus limitée aux copropriétaires présents ou représentés — elle englobe l’ensemble des tantièmes de la copropriété, qu’ils soient présents, représentés ou défaillants.

La règle

Une résolution est adoptée à la majorité de l’article 25 lorsqu’elle recueille plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires — présents, représentés ET absents. Les copropriétaires défaillants comptent implicitement comme des voix contre, puisque leur absence réduit mécaniquement le pourcentage des voix favorables par rapport au total.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. 700 sont présents ou représentés, 300 sont défaillants. 450 votent pour, 250 contre. La base de calcul est 1000 (et non 700). La résolution est rejetée car 450 < 501 (la moitié de 1000 + 1). Même si une majorité des présents a voté pour, la résolution échoue.

Les décisions concernées

L’article 25 s’applique aux décisions importantes qui engagent significativement la copropriété. Les plus fréquentes : la désignation et la révocation du syndic — bénévole ou professionnel, les travaux importants sur les parties communes non couverts par l’article 24, la délégation de pouvoirs au conseil syndical pour certains actes, l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes, l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble, et les décisions relatives aux équipements collectifs comme l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Le piège classique à éviter

La situation la plus fréquente d’échec à l’article 25 : une copropriété avec un fort taux d’absentéisme. Si 40% des tantièmes sont défaillants lors de l’AG, il faut obtenir plus de 50% de l’ensemble des voix — ce qui signifie que les présents doivent voter massivement pour. Un taux d’approbation de 60% parmi les présents ne suffit pas si l’absentéisme est élevé.

C’est pour cette raison qu’avant une AG où une résolution importante sera soumise au vote à l’article 25, le syndic bénévole a tout intérêt à contacter les copropriétaires absents pour leur demander de donner pouvoir à un mandataire — même à lui-même, dans la limite légale de trois pouvoirs.

Ce qu’il faut retenir

À l’article 25, chaque absent est un vote contre de facto. La mobilisation des copropriétaires — présence physique ou remise de pouvoir — est la clé du succès pour les résolutions importantes. Un syndic bénévole organisé anticipe ce point plusieurs semaines avant l’AG.

Article 25-1 — la passerelle

L’article 25-1 est un mécanisme anti-blocage introduit pour éviter qu’une résolution importante soit définitivement enterrée faute d’avoir atteint la majorité absolue lors d’un premier vote. C’est une passerelle qui permet, sous certaines conditions, de repasser immédiatement au vote à la majorité simple de l’article 24.

La règle

Lorsqu’une résolution soumise à la majorité de l’article 25 n’a pas été adoptée mais a recueilli au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires — présents, représentés et défaillants — la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Ce second vote se tient dans la foulée, sans nouvelle convocation. Il suffit que la résolution ait passé le seuil du tiers pour que la passerelle s’ouvre automatiquement — le syndic n’a pas à demander l’autorisation des copropriétaires pour organiser ce second vote.

Exemple concret : votre copropriété compte 1000 tantièmes. La résolution obtient 380 voix pour au premier vote — insuffisant pour l’article 25 (il en faudrait 501) mais supérieur au tiers (334). Un second vote est organisé immédiatement. Seules les voix des présents et représentés comptent cette fois. Si 700 tantièmes sont présents ou représentés et que 380 votent pour sur 550 exprimées, la résolution est adoptée.

Ce que ça change en pratique

L’article 25-1 transforme une défaite en opportunité. Un syndic bénévole averti qui sait que sa résolution risque de ne pas atteindre la majorité absolue peut miser sur ce mécanisme — à condition d’avoir mobilisé suffisamment de copropriétaires présents pour franchir le seuil du tiers au premier vote et remporter le second.

Attention cependant : si la résolution n’atteint pas le tiers des voix au premier vote, la passerelle ne s’ouvre pas. La résolution est définitivement rejetée lors de cette AG et devra être représentée lors d’une prochaine assemblée.

Les décisions concernées

L’article 25-1 s’applique à toutes les résolutions initialement soumises à la majorité de l’article 25 — désignation de syndic, travaux importants, délégation de pouvoirs. Il ne s’applique pas aux décisions relevant de l’article 26 ou de l’unanimité.

Ce qu’il faut retenir

Le seuil du tiers est la clé. Si vous savez avant l’AG que votre résolution sera soumise à l’article 25 et que vous doutez d’atteindre la majorité absolue, concentrez vos efforts sur la mobilisation des copropriétaires présents pour franchir le tiers — la passerelle 25-1 fera le reste.

Article 26 — la double majorité

L’article 26 est la majorité la plus exigeante du droit commun de la copropriété — juste en deçà de l’unanimité. Elle s’applique aux décisions les plus structurantes, celles qui engagent durablement l’immeuble ou modifient les droits des copropriétaires. Son caractère doublement contraignant en fait l’une des majorités les plus difficiles à obtenir en pratique.

La règle

Une résolution est adoptée à la majorité de l’article 26 lorsque deux conditions sont simultanément réunies : la résolution doit recueillir au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires — présents, représentés et défaillants — ET la majorité en nombre de copropriétaires, c’est-à-dire plus de la moitié des copropriétaires en tant que personnes physiques ou morales, indépendamment de leurs tantièmes.

Ces deux conditions doivent être remplies en même temps. Il ne suffit pas d’obtenir les deux tiers des tantièmes si la majorité en nombre n’est pas atteinte — et vice versa.

Exemple concret : une copropriété compte 10 copropriétaires et 1000 tantièmes. La résolution obtient 680 tantièmes pour — soit plus des deux tiers. Mais seulement 4 copropriétaires sur 10 ont voté pour. La résolution est rejetée car la majorité en nombre (6 copropriétaires minimum) n’est pas atteinte, même si les deux tiers des tantièmes sont dépassés.

Les décisions concernées

L’article 26 s’applique aux décisions qui modifient fondamentalement la copropriété : la modification du règlement de copropriété dans ses dispositions relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les travaux qui affectent la structure de l’immeuble ou modifient son aspect extérieur de façon durable, la suppression du poste de gardien ou de concierge avec fermeture de la loge, certaines décisions relatives aux parties communes spéciales, et les actes d’acquisition immobilière au profit du syndicat.

Le défi pratique

La double condition de l’article 26 rend ces votes particulièrement difficiles à préparer. Un copropriétaire qui possède peu de tantièmes mais dont le vote est nécessaire pour atteindre la majorité en nombre dispose d’un pouvoir de blocage disproportionné par rapport à sa quote-part financière. Dans les petites copropriétés notamment, un seul copropriétaire absent ou opposé peut bloquer une résolution pourtant soutenue par les plus grands porteurs de tantièmes.

Pour maximiser les chances de succès, le syndic bénévole doit impérativement contacter chaque copropriétaire avant l’AG pour s’assurer de sa présence ou de la remise d’un pouvoir — et ce indépendamment de la taille de ses tantièmes.

Ce qu’il faut retenir

À l’article 26, chaque copropriétaire compte deux fois — une fois pour ses tantièmes, une fois en tant que personne. Un copropriétaire avec 20 tantièmes a le même poids qu’un copropriétaire avec 300 tantièmes pour la condition de majorité en nombre. C’est le principe d’égalité entre personnes qui tempère ici le principe proportionnel des tantièmes.

Article 26-1 — la passerelle vers l’article 25

Introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, l’article 26-1 est le pendant de l’article 25-1 pour les décisions relevant de l’article 26. C’est un mécanisme anti-blocage symétrique qui permet, sous certaines conditions, de repasser immédiatement au vote à la majorité absolue de l’article 25 lorsque la double majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte.

La règle

Lorsqu’une résolution soumise à la double majorité de l’article 26 n’a pas été adoptée mais a recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.

Deux conditions doivent donc être réunies simultanément pour que la passerelle s’ouvre : au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance ont voté pour, ET ces voix favorables représentent au moins un tiers des tantièmes totaux de la copropriété.

Exemple concret : votre copropriété compte 10 copropriétaires et 1000 tantièmes. 8 copropriétaires sont présents ou représentés. La résolution obtient 5 voix pour sur 8 présents — soit plus de la moitié en nombre. Ces 5 copropriétaires représentent 380 tantièmes — soit plus du tiers de 1000. Les deux conditions sont réunies. Un second vote à la majorité de l’article 25 est organisé immédiatement.

Ce que ça change en pratique

L’article 26-1 est une disposition récente et encore peu connue des syndics bénévoles. Elle ouvre une vraie opportunité pour des résolutions importantes — modification du règlement de copropriété, travaux structurants — qui auraient été définitivement bloquées sous l’ancien régime faute d’atteindre la double majorité.

Attention à la subtilité : contrairement à l’article 25-1 où une seule condition suffit (le tiers des voix), l’article 26-1 exige deux conditions cumulatives — la moitié en nombre ET le tiers en tantièmes. Les deux doivent être réunies simultanément pour que la passerelle s’ouvre.

Les décisions concernées

L’article 26-1 s’applique à toutes les résolutions initialement soumises à la double majorité de l’article 26 — modification du règlement de copropriété, travaux affectant la structure ou l’aspect extérieur, suppression de la loge du gardien. Il ne s’applique pas aux décisions requérant l’unanimité.

Ce qu’il faut retenir

L’article 26-1 est votre filet de sécurité pour les décisions les plus ambitieuses. Si vous préparez une AG avec une résolution à l’article 26, anticipez les deux conditions de la passerelle — mobilisez à la fois en nombre de copropriétaires présents et en volume de tantièmes représentés. Un syndic bénévole qui maîtrise ce mécanisme dispose d’un avantage considérable pour faire avancer des projets importants.

L’unanimité

L’unanimité est le niveau de majorité le plus élevé qui soit — et de loin le plus difficile à atteindre. Elle requiert l’accord de la totalité des copropriétaires, sans exception, qu’ils soient présents, représentés ou défaillants. Un seul copropriétaire opposé ou absent sans avoir donné pouvoir suffit à bloquer une décision devant être prise à l’unanimité.

La règle

Une décision à l’unanimité nécessite le vote favorable de 100% des tantièmes de la copropriété. Contrairement aux autres majorités, il n’existe aucune passerelle, aucun mécanisme de second vote, aucune dérogation possible. Si l’unanimité n’est pas atteinte, la décision ne peut pas être prise en assemblée générale — elle nécessite soit un accord amiable entre tous les copropriétaires formalisé par acte notarié, soit une procédure judiciaire dans certains cas très spécifiques.

Les décisions concernées

Les décisions à l’unanimité sont rares mais fondamentales. Elles concernent principalement la suppression d’une partie commune ou l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, le changement de destination de l’immeuble dans son ensemble, la suppression de la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété, et certaines modifications des droits accessoires aux parties communes.

En pratique, ces décisions sont si difficiles à obtenir que beaucoup de copropriétés renoncent à les soumettre au vote — ou passent par une procédure judiciaire de substitution lorsque la loi le permet.

Ce qu’il faut retenir

Si une décision requiert l’unanimité, la préparation en amont de l’AG est absolument décisive. Il faut obtenir l’accord de chaque copropriétaire avant même de convoquer l’assemblée — un vote surprise à l’unanimité en AG est une illusion. Rencontrez chaque copropriétaire individuellement, expliquez les enjeux, levez les objections avant le jour J. L’unanimité se construit en dehors de la salle de réunion.

Vous n’êtes toujours pas sûr de quelle majorité en copropriété s’applique à votre décision ? testez notre simulateur.

ZEYRIX met à disposition un simulateur interactif gratuit qui vous permet en quelques clics d’identifier la majorité applicable et de calculer instantanément si votre résolution est adoptée — article 24, 25, 25-1, 26, 26-1 ou unanimité.

FAQ :

Quelle est la différence entre l’article 24 et l’article 25 ?

L’article 24 ne tient compte que des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés — les absents n’ont aucun impact. L’article 25 en revanche calcule la majorité sur l’ensemble des tantièmes de la copropriété, défaillants inclus. Un copropriétaire absent sans avoir donné pouvoir compte implicitement comme un vote contre à l’article 25, mais n’a aucune incidence à l’article 24. C’est la différence fondamentale entre les deux majorités les plus utilisées en copropriété.

Que se passe-t-il si une résolution n’atteint pas la majorité requise ?

Cela dépend de la majorité applicable et du résultat obtenu. Si la résolution relève de l’article 25 et obtient au moins un tiers des voix totales, la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Si la résolution relève de l’article 26 et remplit les conditions de l’article 26-1, un second vote à la majorité de l’article 25 est possible immédiatement. Dans tous les autres cas, la résolution est rejetée et devra être représentée lors d’une prochaine assemblée générale.

Peut-on voter à une majorité plus élevée que celle requise par la loi ?

Non. Une résolution soumise à la majorité de l’article 24 ne peut pas être volontairement soumise à la majorité de l’article 25 pour lui donner plus de poids. La loi fixe des majorités minimales que le syndicat ne peut pas modifier à sa discrétion — ni vers le haut, ni vers le bas. Appliquer une majorité plus élevée que celle prévue par la loi pourrait rendre la résolution contestable.

Les abstentions comptent-elles dans le calcul des majorités ?

Cela dépend de l’article applicable. À l’article 24, les abstentions ne sont pas comptabilisées dans la base de calcul — elles n’ont aucun impact sur le résultat. À l’article 25, les abstentions des présents ne comptent pas non plus dans la base de vote, mais les défaillants pèsent implicitement. Pour l’article 26, les abstentions des présents n’entrent pas dans la base de calcul des tantièmes, mais elles peuvent impacter la condition de majorité en nombre si l’abstentionniste est présent et ne vote pas pour.

Qu’est-ce que la règle des tantièmes ?

Les tantièmes représentent la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. Ils sont fixés dans le règlement de copropriété et déterminent le nombre de voix de chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale. La somme de tous les tantièmes de la copropriété est généralement de 1000 ou 10 000. Un copropriétaire qui possède 150 tantièmes sur 1000 dispose de 150 voix — soit 15% du total des voix.

Le simulateur ZEYRIX est-il fiable juridiquement ?

Le simulateur est conçu sur la base des textes en vigueur — loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967, tels que modifiés par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Il est fourni à titre indicatif et ne se substitue pas à un conseil juridique. En cas de doute sur la majorité applicable à une décision spécifique, nous recommandons de consulter un juriste spécialisé en droit de la copropriété ou l’ADIL de votre département.

Conclusion

Les majorités en copropriété ne sont pas une technicité juridique réservée aux professionnels. Ce sont des outils de gouvernance que tout syndic bénévole sérieux doit maîtriser — parce qu’une erreur de majorité peut annuler des mois de préparation, bloquer des travaux nécessaires, ou fragiliser des décisions pourtant votées à l’unanimité des présents.

Retenez l’essentiel : l’article 24 pour les décisions courantes, l’article 25 pour les décisions importantes, l’article 26 pour les décisions structurantes — et les passerelles 25-1 et 26-1 comme filets de sécurité quand la majorité pleine n’est pas atteinte. Quant à l’unanimité, elle se prépare bien en amont de l’AG, jamais le jour J.

La connaissance de ces règles change concrètement la façon dont vous préparez vos assemblées générales. Elle vous permet d’anticiper les résolutions difficiles, de mobiliser les bons copropriétaires au bon moment, et de sécuriser juridiquement chaque vote.

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