Vous vendez votre lot en copropriété, et votre notaire ou votre acquéreur vous réclame le pré-état daté ? Ce terme, qu’on entend partout, n’existe même pas tel quel dans la loi — c’est un raccourci pour désigner l’ensemble des documents et informations que vous devez fournir avant la signature du compromis de vente.
Le problème, c’est que la liste exacte est dispersée dans un article de loi technique, et qu’un document manquant a une conséquence très concrète : le délai de rétractation de l’acquéreur ne court pas tant que tout n’est pas réuni. Résultat, des ventes qui traînent ou se bloquent pour un PV d’assemblée générale égaré ou une info financière oubliée.
Dans ce guide, on détaille exactement ce que la loi exige, point par point, avec un générateur gratuit qui adapte automatiquement votre check-list selon votre situation — lot annexe, acquéreur déjà copropriétaire, ou copropriété au régime simplifié.
Table des matières :
Qu’est-ce que le pré-état daté exactement ?
Le pré-état daté désigne l’ensemble des documents et informations que vous, le vendeur, devez remettre à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente — compromis ou, à défaut, projet d’acte authentique.
Sa base légale est l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, introduit par la loi ALUR de 2014. Contrairement à l’état daté — qui intervient plus tard et que seul le syndic peut établir — vous pouvez constituer ce dossier vous-même, en grande partie à partir des documents que vous avez déjà reçus au fil des assemblées générales.
Concrètement, ça mélange deux choses bien différentes qu’on a tendance à confondre : des documents à joindre(règlement de copropriété, PV d’AG, carnet d’entretien) et des informations chiffrées à indiquer (montant de vos charges, état des impayés, fonds de travaux). On détaille les deux séparément plus bas, parce que ça ne se traite pas pareil.
Pourquoi un retard peut bloquer votre vente
C’est le point le plus important à comprendre avant même de regarder le détail de la liste : ce n’est pas une simple formalité administrative, c’est un mécanisme qui a un effet direct sur le calendrier de votre vente.
L’article L.721-3 du même code prévoit que si les documents et informations ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de leur communication effective. Concrètement, l’acquéreur garde son droit de se rétracter plus longtemps que prévu — ce qui peut retarder la suite de la transaction, créer de l’incertitude pour vous, et dans certains cas pousser l’acquéreur à se désister entre-temps.
Autre situation fréquente : si l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente (vente directe), c’est le délai de réflexion qui ne court pas dans les mêmes conditions.
La bonne nouvelle, c’est que ce risque est entièrement sous votre contrôle — il suffit de réunir l’ensemble du dossier avant la signature, ce qui est précisément l’objet du générateur ci-dessous.
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Mise en vente du lot Point de départ
Le vendeur prépare son dossier avant de signer le compromis
Objectif : réunir les documents listés à l’article L.721-2 du CCH avant la signature du compromis — ce qu’on appelle couramment le pré-état daté.
Signature du compromis Pré-état daté
Documents remis à l’acquéreur au plus tard ce jour-là
Contenu : fiche synthétique, règlement de copropriété, 3 derniers PV d’AG, charges des 2 derniers exercices, état des impayés, fonds de travaux, carnet d’entretien, DTG, plan pluriannuel de travaux.
Risque si absent : le délai de rétractation de l’acquéreur ne court pas — la vente peut être bloquée.
Art. L.721-2 et L.721-3 CCH
Demande au syndic Avant signature
Le notaire ou le vendeur sollicite l’état daté
Qui répond : exclusivement le syndic — bénévole ou professionnel, sans distinction légale.
Coût : plafonné à 380€ TTC pour un syndic professionnel ; la règle est moins tranchée pour un syndic bénévole, qui doit s’appuyer sur une décision votée en AG.
Établissement de l’état daté 3 parties
Sommes dues au syndicat, par le syndicat, et à charge de l’acquéreur
Partie 2 : ce que le syndicat doit au vendeur (avances à rembourser, solde créditeur).
Partie 3 : ce qui incombera au nouvel acquéreur, avec une annexe sur l’historique et les procédures en cours.
Validité : moins d’un mois au moment de la signature.
Art. 5 décret 67-223, modifié par décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025
Signature de l’acte authentique Vente finalisée
Le certificat de l’article 20 finalise la transaction
Point de vigilance : ne pas le joindre à l’état daté si le vendeur n’est pas à jour de ses charges — le notaire devra alors notifier la vente au syndic pour l’obtenir.
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GÉNERATEUR GRATUIT DU DOCUMENT COMPROMIS (PRE-ETAT DATÉ)
Non exiges si l’acquereur est deja coproprietaire dans l’immeuble (sauf le c, jamais exige pour un lot annexe).
Ce sont des informations chiffrees a fournir, pas des documents a joindre.
Ce que dit la loi, point par point
Pour bien comprendre votre check-list, voici le détail exact de ce qu’exige l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation — structuré en trois blocs distincts.
Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble
Le premier bloc, prévu au 1° de l’article, concerne trois documents que vous devez réunir :
La fiche synthétique de la copropriété — un document récapitulatif normalisé, disponible sur le Registre national des copropriétés ou auprès de votre syndic. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes modificatifs s’ils ont été publiés — vous l’avez normalement reçu lors de votre propre achat. Et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales — à demander au syndic si vous ne les avez pas conservés.
Bonne nouvelle pour les cas simples : si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans le même immeuble, ce bloc entier n’est pas exigé.
Les informations financières à fournir
C’est le point le plus mal compris, parce que contrairement au bloc précédent, il ne s’agit pas de documents à joindre mais d’informations chiffrées à indiquer directement dans le pré-état daté.
Quatre informations sont concernées : le montant des charges que vous avez payées sur les deux derniers exercices comptables, les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur après la vente, l’état global des impayés du syndicat, et — si un fonds de travaux existe — la part rattachée à votre lot ainsi que votre dernière cotisation versée.
Point juridique important : ces informations doivent être à jour de la dernière assemblée générale d’approbation des comptes. Et si votre copropriété relève du régime simplifié des petites copropriétés, deux de ces informations (les sommes dues par l’acquéreur et l’état des impayés) ne sont pas exigées.
Les documents complémentaires
Le dernier bloc regroupe cinq documents : le carnet d’entretien de l’immeuble, la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires, les conclusions du diagnostic technique global s’il a été réalisé, le plan pluriannuel de travaux s’il a été adopté, ou à défaut le projet de PPT s’il a déjà été élaboré.
Comme pour le premier bloc, rien de tout cela n’est exigé si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble.
Diagnostics collectifs vs diagnostics privatifs : qui fait quoi
C’est une distinction qu’on a tendance à mal faire, et pourtant elle change complètement qui doit commander et payer quoi.
Les diagnostics collectifs concernent l’immeuble entier — les parties communes. Ils relèvent de la responsabilité du syndic, qui doit les faire réaliser et les financer via le budget de la copropriété. En tant que vendeur, vous n’avez qu’à les demander, pas à les commander vous-même. Cette catégorie comprend le dossier technique amiante des parties communes (obligatoire si le permis de construire est antérieur à juillet 1997), le DPE collectif (obligatoire en cas de chauffage collectif, ou pour les copropriétés de plus de 15 lots), et le CREP plomb des parties communes (si du plomb a été détecté dans un logement de l’immeuble).
Les diagnostics privatifs concernent uniquement votre lot — c’est à vous, vendeur, de les commander auprès d’un diagnostiqueur certifié, à vos frais. Cette catégorie comprend le DPE individuel (toujours obligatoire, valable 10 ans), l’amiante et le plomb (selon l’âge de l’immeuble), les termites (en zone à risque déclarée), l’électricité et le gaz (si les installations ont plus de 15 ans), l’état des risques (toujours obligatoire, validité courte de 6 mois), et le mesurage loi Carrez (pour tout lot de plus de 8 m²).
Le risque si vous confondez les deux : commander vous-même un diagnostic qui relève en réalité du syndic, ou inversement attendre du syndic qu’il s’occupe d’un diagnostic qui est en fait à votre charge — dans les deux cas, vous perdez du temps précieux avant la signature.
Les cas particuliers qui changent la liste
Trois situations modifient ce que vous devez réunir — autant les connaître pour ne pas perdre de temps à rassembler des documents inutiles, ou inversement, pour ne pas en oublier.
L’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble. S’il possède déjà un autre lot dans la même copropriété, il connaît forcément déjà la situation générale de l’immeuble. Dans ce cas, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (1°) et les documents complémentaires (3° à 7°) ne sont pas exigés — seules les informations financières restent dues.
Le lot vendu est un lot annexe. Pour une cave, un parking, un garage ou un débarras vendu seul, la liste s’allège : le PV des trois dernières AG (1°c) et l’ensemble des documents complémentaires (3° à 7°) ne sont pas exigés.
Le syndicat relève du régime simplifié des petites copropriétés. Pour ces copropriétés de taille réduite, prévues à l’article 14-3 alinéa 2 de la loi de 1965, deux informations financières ne sont pas exigées : les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur, et l’état global des impayés du syndicat.
Ces trois cas peuvent se cumuler — par exemple un lot annexe vendu à un acquéreur déjà copropriétaire dans une petite copropriété simplifiée allège considérablement la liste à réunir. C’est exactement ce que notre générateur calcule automatiquement selon vos réponses.
Les 3 erreurs qui retardent une vente
Après 25 ans de terrain, voici les trois erreurs qui reviennent le plus souvent et qui font traîner une vente plus longtemps que nécessaire.
Erreur n°1 : confondre documents et informations financières
Beaucoup de vendeurs traitent toute la liste comme une simple collecte de papiers à rassembler. Or, le 2° de l’article L.721-2 demande des chiffres précis — montant des charges, état des impayés, fonds de travaux — pas des documents à scanner. Oublier de les indiquer, ou les indiquer de manière approximative, peut suffire à faire considérer le dossier comme incomplet.
Erreur n°2 : attendre la dernière minute pour demander les informations au syndic
Certaines informations — l’état global des impayés, le montant exact du fonds de travaux — ne sont pas en votre possession directe : c’est le syndic qui doit vous les fournir. Si vous attendez la semaine de la signature pour les demander, vous risquez un délai de réponse qui retarde toute la transaction. Anticipez cette demande dès la mise en vente de votre bien.
Erreur n°3 : ignorer les diagnostics collectifs sous prétexte qu’ils ne sont « pas de votre responsabilité »
C’est vrai que le DTA, le DPE collectif et le CREP des parties communes relèvent du syndic — mais vous restez responsable de les obtenir et de les transmettre à l’acquéreur dans les délais. Ne pas les réclamer à temps au syndic, en pensant que « ce n’est pas votre problème », peut bloquer votre vente exactement comme un document manquant que vous deviez fournir vous-même.
Ce qu’il faut retenir
- → Le pré-état daté n’est pas un document unique : c’est l’ensemble des documents et des informations chiffrées à remettre à l’acquéreur avant le compromis de vente.
- → Contrairement à l’état daté, il peut être constitué en grande partie par le vendeur lui-même, sans intervention obligatoire du syndic.
- → Un dossier incomplet peut retarder le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur et ralentir toute la vente.
- → Les informations financières sont souvent le point sensible : charges, impayés, sommes dues par l’acquéreur et fonds de travaux doivent être vérifiés avec soin.
- → Certains documents doivent être demandés au syndic suffisamment tôt : carnet d’entretien, fiche synthétique, diagnostics collectifs ou données financières collectives.
- → La liste varie selon votre situation — lot annexe, acquéreur déjà copropriétaire, copropriété au régime simplifié — et ces cas peuvent se cumuler pour l’alléger davantage.
- → Le bon réflexe : préparer la check-list dès la mise en vente, avant même la signature du compromis.
Conclusion
Le pré-état daté n’a rien d’un parcours du combattant — c’est une simple question de méthode. Réunir les bons documents, indiquer les bonnes informations chiffrées, et solliciter votre syndic suffisamment en amont pour ce qu’il doit vous fournir.
La clé, c’est l’anticipation : commencez cette check-list dès que vous décidez de mettre votre bien en vente, pas la semaine du compromis. Un dossier complet et préparé à l’avance, c’est un délai de rétractation qui démarre immédiatement, et une vente qui avance sans accroc.
Notre générateur gratuit s’adapte automatiquement à votre situation — lot annexe, acquéreur déjà copropriétaire, régime simplifié — pour vous donner exactement la liste qui vous concerne, sans vous faire courir après des documents inutiles.
Si vous êtes syndic bénévole et qu’un copropriétaire vous demande des informations pour son pré-état daté, ZEYRIX vous permet de retrouver en quelques secondes le montant des impayés, la part du fonds de travaux par lot, et l’historique des PV d’AG — sans ressortir vos archives papier.