L’assurance de la copropriété, c’est souvent le sujet qu’on règle une fois, qu’on oublie dans un tiroir, et dont on se souvient au pire moment — quand une fuite inonde trois appartements, quand un sinistre grave survient, ou quand on découvre que l’ancien syndic n’a pas payé les primes depuis deux ans.

En tant que syndic bénévole, vous portez une responsabilité directe sur ce sujet. Pas de carte professionnelle, pas de garantie financière — mais la même obligation légale qu’un syndic professionnel. Et si quelque chose se passe mal parce que l’assurance n’était pas en règle, c’est votre responsabilité personnelle qui peut être engagée.

Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir : ce que la loi impose exactement, ce que l’assurance couvre vraiment, ce qui se passe si l’assureur résilie le contrat — et comment réagir si plus personne ne veut assurer votre immeuble.

Ce que la loi impose exactement — et où la plupart des syndics se trompent

La plupart des articles sur l’assurance copropriété vous diront que « l’assurance est obligatoire ». C’est vrai — mais c’est incomplet. Et cette imprécision peut coûter très cher.

Voici ce que dit exactement la loi, et ce que ça signifie concrètement pour vous.

Ce qui est obligatoire : uniquement la responsabilité civile

L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR en 2014, impose à tout syndicat de copropriétaires de s'assurer contre les risques de responsabilité civileiLa responsabilité civile couvre les dommages que la copropriété cause à des tiers — un passant blessé par une tuile, un voisin dont l'appartement est inondé par une fuite des parties communes. Sans RC, c'est le syndicat qui paie de sa poche.. Uniquement ça.

Pas l'incendie. Pas le dégât des eaux. Pas la tempête. Juste la RC. C'est la confusion la plus fréquente — et elle peut coûter très cher le jour où un sinistre touche les parties communes elles-mêmes.

Ce qui n'est pas obligatoire mais indispensable : la multirisques immeuble

La multirisques immeubleiLa multirisques immeuble (MRI) est le contrat global qui couvre les parties communes contre l'incendie, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles, les bris de glace... Non obligatoire par la loi, mais souscrite par la quasi-totalité des copropriétés. n'est pas imposée par la loi. Mais dans la pratique, aucune copropriété sérieuse n'y renonce.

La différence concrète : si une canalisation des parties communes lâche et inonde l'appartement du dessous, la RC couvre les dommages causés au copropriétaire. Mais les dégâts sur les parties communes elles-mêmes — plafond, murs, équipements — ne sont couverts que si vous avez une multirisques. Sans elle, c'est le syndicat qui finance les réparations sur ses propres fonds.

Un point souvent ignoré : la convention IRSIiLa convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), en vigueur depuis 2018, organise la prise en charge des dégâts des eaux et incendies courants jusqu'à 5 000 € HT par lot sinistré, directement entre assureurs — sans que le copropriétaire ait à gérer les recours. s'applique uniquement si la copropriété dispose d'une multirisques immeuble. Sans ce contrat, les procédures en cas de sinistre entre parties communes et parties privatives deviennent beaucoup plus longues et coûteuses.

Le vote en AG : une étape que beaucoup oublient

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre la souscription de l'assurance au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24iLa majorité de l'article 24, c'est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité la plus simple en copropriété — contrairement à l'article 25 qui exige la majorité de tous les copropriétaires, absents compris.. C'est donc une résolution à inscrire à l'ordre du jour de chaque AG ordinaire.

Ce que peu de syndics bénévoles savent : si l'AG refuse de voter l'assurance — ou tout simplement ne se prononce pas — le syndic peut passer outre et souscrire quand même pour le compte du syndicat. C'est même son obligation. Laisser un syndicat sans assurance RC, c'est une faute qui engage personnellement le syndic.

Autre point à connaître : si aucun assureur n'accepte de couvrir la copropriété — sinistralité trop lourde, impayés hérités de l'ancien syndic — le syndicat peut saisir le Bureau Central de TarificationiLe Bureau Central de Tarification (BCT) est une autorité administrative qui peut obliger un assureur désigné à couvrir un syndicat qui se voit refuser toute assurance. Il fixe le montant de la prime et l'assureur est contraint d'accepter. Un recours de plus en plus utilisé., qui peut obliger un assureur à accepter le dossier. On y revient en détail plus bas.

Ce qui change en 2025-2026

La surtaxe catastrophes naturellesiLa surtaxe CatNat est une contribution obligatoire ajoutée à toutes les primes d'assurance dommages. Elle finance le régime national de garantie contre les catastrophes naturelles — inondations, séismes, coulées de boue. Elle est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 (arrêté du 22 décembre 2023). est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025. Conséquence directe : les primes d'assurance copropriété ont augmenté d'environ 16 % en 2025, ce qui en fait le premier poste de hausse des charges cette année.

Ce n'est pas une raison pour chercher le contrat le moins cher sans regarder les garanties. C'est une raison pour vérifier deux choses concrètes avant votre prochaine AG :

• La valeur assurée de votre immeuble est-elle toujours cohérente avec le coût réel de reconstruction ? Les prix de la construction ont fortement augmenté depuis 2020 — beaucoup de copropriétés sont sous-assurées sans le savoir. En cas de sinistre majeur, la règle proportionnelleiLa règle proportionnelle s'applique quand un bien est sous-assuré. Si la valeur assurée représente 70 % de la valeur réelle, l'indemnisation sera réduite à 70 % du sinistre — même si le contrat prévoit une couverture totale. Un risque souvent ignoré. peut réduire l'indemnisation de façon dramatique.
• Avez-vous présenté au moins trois devis comparatifs en AG lors du dernier renouvellement ? Avec la hausse des primes, la mise en concurrence n'est plus une option — c'est une nécessité.

L'assurance du syndicat vs l'assurance du syndic — la différence que personne n'explique

C'est la confusion la plus fréquente chez les syndics bénévoles. Et elle peut avoir des conséquences très concrètes en cas de sinistre ou de mise en cause.

Il y a en réalité trois niveaux d'assurance distincts dans une copropriété — et aucun ne remplace l'autre.

1. L'assurance du syndicat des copropriétaires

C'est le contrat souscrit par le syndic au nom de la copropriété. Il couvre les parties communes et la responsabilité civile du syndicat envers les tiers. C'est le contrat dont on parle en AG, celui qui figure dans les charges communes. Il protège l'immeuble — pas le syndic personnellement.

2. L'assurance du syndic bénévole lui-même

C'est ici que la plupart des syndics bénévoles ont un angle mort. Contrairement aux syndics professionnels — qui ont une obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle — le syndic bénévole n'y est pas contraint par la loi.

Mais attention : ne pas être obligé ne veut pas dire ne pas être exposé. Si vous commettez une erreur de gestion — un oubli de renouvellement d'assurance, une déclaration de sinistre tardive, une mauvaise imputation de charges — vous pouvez être mis en cause personnellement. Et là, c'est votre patrimoine qui est engagé, pas celui de la copropriété.

La bonne nouvelle : l'assurance RC du syndicat inclut souvent en extension une couverture de la responsabilité civile du syndic bénévole. À vérifier dans votre contrat avant de conclure que vous n'avez rien à faire.

3. L'assurance de chaque copropriétaire

L'article 9-1 de la loi de 1965 impose à chaque copropriétaire — occupant ou non-occupant — de souscrire une assurance RC à titre personnel. Ce n'est pas le rôle du syndic de l'imposer, mais c'est son intérêt de le rappeler en AG.

Ce que l'assurance copropriété couvre — et ce qu'elle ne couvre pas

C'est la question qu'on ne se pose jamais avant le sinistre. Et c'est souvent là que les mauvaises surprises arrivent.

Ce que la multirisques immeuble couvre

Le contrat standard protège les parties communes contre les principaux risques : incendie, dégât des eaux, tempête, grêle, catastrophes naturelles, bris de glace, vandalisme. Il couvre aussi la responsabilité civile du syndicat envers les tiers — le passant blessé par une chute de tuile, le locataire du rez-de-chaussée inondé par une fuite de la colonne commune.

En cas de sinistre entre parties communes et parties privatives, c'est la convention IRSI qui s'applique pour les dommages jusqu'à 5 000 € HT par lot sinistré — les assureurs règlent entre eux, sans que le copropriétaire ait à gérer les recours.

Ce que l'assurance de la copropriété ne couvre pas — et c'est là que ça surprend

L'assurance du syndicat ne couvre que les parties communes. Si le sinistre prend naissance dans une partie privative — une machine à laver qui fuit, une installation électrique défaillante dans un appartement — c'est l'assureur du copropriétaire concerné qui intervient, pas celui de la copropriété.

Autres exclusions fréquentes à connaître :

• Les dommages liés à un défaut d'entretien connu et non traité
• Les sinistres survenus pendant des travaux non déclarés à l'assureur
• Certaines activités commerciales exercées dans l'immeuble si elles n'ont pas été signalées
• Les équipements spécifiques non mentionnés au contrat — panneaux photovoltaïques, bornes de recharge, ascenseur ancien

Le point le plus souvent ignoré : la sous-assurance

Si la valeur assurée de votre immeuble est inférieure à sa valeur réelle de reconstruction, la règle proportionnelle s'applique en cas de sinistre majeur. Concrètement : si votre immeuble est assuré à 70 % de sa valeur réelle, vous ne percevrez que 70 % de l'indemnité — même pour un sinistre total. Avec la hausse des coûts de construction depuis 2020, beaucoup de copropriétés sont dans cette situation sans le savoir.

Le rôle précis du syndic bénévole sur l'assurance

Souscrire le contrat, c'est la partie visible. Mais le rôle du syndic bénévole sur l'assurance ne s'arrête pas là — et c'est souvent sur les autres étapes que les erreurs se glissent.

Souscrire et renouveler

C'est l'obligation de base. Le syndic souscrit le contrat au nom du syndicat, le soumet au vote en AG à la majorité de l'article 24, et veille à son renouvellement chaque année. Un oubli de renouvellement — même d'une semaine — peut laisser la copropriété sans couverture en cas de sinistre pendant cette période.

Vérifier la valeur assurée chaque année

La valeur de reconstruction de l'immeuble évolue avec l'indice FFB — l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par la Fédération Française du Bâtiment. Si cette valeur n'est pas mise à jour régulièrement dans le contrat, la copropriété peut se retrouver sous-assurée sans le savoir. À faire systématiquement à chaque renouvellement.

Déclarer les sinistres dans les délais

En cas de sinistre sur les parties communes, c'est le syndic qui fait la déclaration à l'assureur. Les délais légaux sont stricts : 5 jours ouvrés pour un dégât des eaux ou un incendie, 10 jours après la publication de l'arrêté de catastrophe naturelle pour un sinistre CatNat. Un retard peut entraîner une réduction ou un refus d'indemnisation.

Déclarer les changements qui modifient le risque

C'est le point le plus souvent négligé. Si des travaux importants sont réalisés, si un local commercial ouvre dans l'immeuble, si une activité à risque s'installe, si des équipements nouveaux sont posés — panneaux solaires, borne de recharge, ascenseur — l'assureur doit être informé. Ne pas le faire peut entraîner une exclusion de garantie, voire une résiliation du contrat. On y revient dans la section suivante.

Présenter des devis comparatifs en AG

Avec la hausse des primes de 2025, mettre le contrat en concurrence est devenu indispensable. Le syndic n'est pas obligé de prendre le moins cher — mais il doit être en mesure de justifier son choix devant les copropriétaires.

Ce qui se passe si le syndic bénévole oublie l'assurance

On parle rarement des conséquences concrètes. Voilà ce qui se passe réellement.

Si le contrat n'est pas souscrit ou laissé expirer

Un sinistre survient pendant la période sans couverture — incendie, dégât des eaux, chute d'un élément de la façade sur un passant. La copropriété n'est pas assurée. C'est le syndicat qui paie — et donc l'ensemble des copropriétaires, via un appel de fonds exceptionnel.

Mais ce n'est pas tout. La Cour de cassation a clairement posé le principe dans un arrêt du 23 novembre 2017 : le syndic qui n'a pas souscrit ou maintenu une assurance suffisante engage sa responsabilité personnelle. Pour un syndic professionnel, c'est sa RC pro qui absorbe le préjudice. Pour un syndic bénévole, c'est son patrimoine personnel qui peut être mis en cause.

Si la déclaration de sinistre est faite hors délai

L'assureur peut réduire l'indemnisation, voire refuser la prise en charge, si la déclaration n'est pas faite dans les délais légaux. En pratique : 5 jours ouvrés pour un dégât des eaux ou un incendie, 10 jours après publication de l'arrêté préfectoral pour un sinistre catastrophe naturelle.

Si un changement de situation n'a pas été déclaré

C'est le scénario le plus sournois. Des travaux réalisés sans information de l'assureur, une activité commerciale qui s'installe dans l'immeuble, un équipement nouveau non signalé. Si un sinistre survient dans ce contexte, l'assureur peut invoquer la non-déclaration d'aggravation du risque et refuser de couvrir — même si le sinistre n'est pas directement lié au changement non déclaré.

Si les primes n'ont pas été payées — le cas hérité d'un syndic pro défaillant

C'est un cas de plus en plus fréquent. Un syndic professionnel encaisse les charges des copropriétaires mais ne reverse pas les primes à l'assureur. La copropriété croit être couverte. Elle ne l'est plus. Et quand le syndic bénévole prend le relais, il hérite de la situation sans forcément le savoir.

Premier réflexe quand vous prenez la gestion d'une copropriété : demandez à l'assureur une attestation d'assurance à jour et la confirmation que les primes sont bien à jour. Ne prenez jamais le contrat pour acquis sur la parole de l'ancien syndic.

Résiliation à l'initiative de l'assureur — les cas qui surprennent

On pense souvent que c'est le syndicat qui décide de changer d'assureur. Mais l'assureur peut aussi résilier le contrat — et dans des situations que beaucoup de syndics bénévoles n'anticipent pas.

Non-paiement des primes

C'est la cause la plus fréquente, et la plus traître. L'assureur envoie une mise en demeure. Si la prime n'est pas réglée dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le contrat est suspendu — la couverture cesse. Si le paiement n'intervient pas dans les 10 jours suivant la suspension, l'assureur peut résilier définitivement.

Dans les copropriétés qui reprennent la gestion après un syndic professionnel défaillant, ce scénario est de plus en plus courant. Le syndic pro encaissait les charges, ne payait pas les primes. Le contrat a été suspendu ou résilié. Et personne ne le sait — jusqu'au premier sinistre.

Sinistralité trop lourde

Un immeuble qui enchaîne les sinistres — dégâts des eaux répétés, incendies, effondrements partiels — finit par coûter plus cher à l'assureur qu'il ne rapporte. À l'échéance annuelle, l'assureur peut décider de ne pas renouveler le contrat. Légalement, il doit en informer le syndicat avec un préavis de deux mois avant l'échéance.

Changement d'activité ou aggravation du risque non déclaré

Si un local commercial s'installe dans l'immeuble, si une activité à risque démarre — restaurant, atelier, stockage de matières inflammables — et que l'assureur n'en a pas été informé, il peut résilier le contrat pour non-déclaration d'aggravation du risque. Même chose si des travaux importants ont été réalisés sans en avertir l'assureur.

La règle : tout changement qui modifie la nature ou l'intensité du risque doit être déclaré à l'assureur dans les 15 jours suivant le changement. C'est l'article L113-2 du Code des assurances.

Location courte durée massive dans l'immeuble

C'est un cas de plus en plus fréquent et souvent ignoré. Si plusieurs lots sont loués sur des plateformes type Airbnb de façon intensive, le profil de risque de l'immeuble change. Certains assureurs considèrent que ça constitue une aggravation du risque non déclarée et peuvent s'en prévaloir pour résilier ou refuser une indemnisation.

Que faire dans les jours qui suivent une résiliation par l'assureur ?

Vous avez en principe deux mois pour trouver un nouveau contrat avant que la couverture ne cesse complètement. Pendant ce délai, agissez vite :

• Contactez plusieurs assureurs en parallèle
• Préparez un dossier complet sur l'immeuble — sinistralité des 5 dernières années, travaux réalisés, état général
• Si vous essuyez des refus, préparez la saisine du Bureau Central de Tarification — on y revient dans le paragraphe suivant

Que faire si aucun assureur ne veut couvrir votre copropriété — le Bureau Central de Tarification

C'est un scénario qui était rare il y a encore quelques années. Il devient de plus en plus courant — et les syndics bénévoles qui reprennent une copropriété mal gérée sont souvent les premiers à y faire face.

Un immeuble avec une sinistralité lourde, des primes impayées par l'ancien syndic, une zone géographique à risque élevé, ou une activité commerciale jugée trop risquée — et les assureurs refusent l'un après l'autre. La copropriété se retrouve sans couverture, avec un syndic bénévole qui ne sait pas vers qui se tourner.

C'est exactement pour ce cas que le Bureau Central de Tarification existe.

Ce qu'est le BCT

Le Bureau Central de Tarification est une autorité administrative indépendante. Son rôle est simple : si un syndicat de copropriétaires se voit refuser une assurance de responsabilité civile par au moins un assureur, il peut saisir le BCT. Celui-ci fixe alors le montant de la prime et désigne un assureur — qui est légalement obligé d'accepter le dossier.

Ce n'est pas une solution idéale. Les primes fixées par le BCT sont souvent élevées, et la couverture peut être plus limitée qu'un contrat classique. Mais c'est un filet de sécurité légal qui garantit qu'aucune copropriété ne se retrouve sans couverture RC.

Qui peut saisir le BCT et comment

La saisine est faite par le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires. Pour que la demande soit recevable, il faut avoir essuyé au moins un refus formel d'un assureur — une simple absence de réponse ne suffit pas.

Le dossier à constituer comprend la preuve du refus de l'assureur, les informations sur l'immeuble et sa sinistralité, et le montant de couverture souhaité. La saisine se fait directement sur le site du BCT.

Pourquoi ce recours est de plus en plus utilisé

Deux phénomènes expliquent la montée en charge du BCT ces dernières années.

Le premier, c'est la défaillance des syndics professionnels qui n'ont pas reversé les primes aux assureurs. Les contrats ont été résiliés pour non-paiement. Les copropriétés se retrouvent sans assurance et avec une sinistralité qui s'est accumulée pendant la période non couverte — ce qui rend la souscription d'un nouveau contrat encore plus difficile.

Le second, c'est le retrait progressif de certains assureurs de zones géographiques jugées trop exposées aux risques climatiques — inondations, sécheresse, retrait-gonflement des argiles. Dans ces territoires, trouver un assureur devient objectivement difficile même pour une copropriété bien gérée.

Le réflexe du syndic bénévole qui reprend après un pro défaillant

Avant même de convoquer la première AG, vérifiez l'état du contrat d'assurance. Contactez directement l'assureur — pas l'ancien syndic — pour confirmer que le contrat est actif et que les primes sont à jour. Si ce n'est pas le cas, c'est votre première urgence.

Changer d'assureur à l'initiative du syndicat — quand et comment

Changer d'assureur n'est pas une décision anodine, mais ce n'est pas non plus le parcours du combattant que beaucoup imaginent. Depuis la loi Lemoine de 2022, les règles ont évolué en faveur des assurés.

Quand peut-on résilier ?

Depuis le 1er juin 2023, la résiliation infra-annuelle s'applique aux contrats d'assurance de copropriété. Concrètement : après un an de contrat, le syndicat peut résilier à tout moment, sans attendre l'échéance annuelle, sans pénalité et sans justification. Le préavis est d'un mois.

Avant un an, la résiliation reste possible uniquement à l'échéance annuelle, avec un préavis de deux mois.

Comment organiser le changement en pratique

Le processus se déroule en trois temps.

D'abord, le syndic recueille au minimum trois devis comparatifs. Avec la hausse des primes de 2025, la mise en concurrence est devenue indispensable — et les copropriétaires ont le droit de demander des explications si un seul devis est présenté.

Ensuite, la résolution est inscrite à l'ordre du jour de l'AG avec le nouveau contrat proposé. Le vote se fait à la majorité de l'article 24. Le syndic peut également changer d'assureur sans vote préalable si l'urgence le justifie — par exemple si l'assureur actuel résilie — à charge de ratifier la décision à la prochaine AG.

Enfin, une fois le vote acquis, le syndic notifie la résiliation à l'ancien assureur par lettre recommandée, et le nouveau contrat prend effet à la date prévue. Attention : il ne doit pas y avoir de jour sans couverture entre les deux contrats. La date d'entrée en vigueur du nouveau contrat doit être calée sur la date de fin du précédent.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer le nouveau contrat

Changer d'assureur pour baisser la prime, c'est tentant. Mais un contrat moins cher peut aussi cacher des exclusions élargies, une franchise plus haute, ou une valeur de reconstruction sous-estimée.

Avant de signer, vérifiez systématiquement :

• La valeur de reconstruction garantie est-elle cohérente avec la valeur réelle de l'immeuble ?
• Les garanties dommages couvrent-elles bien les équipements spécifiques — ascenseur, chaudière collective, panneaux solaires si vous en avez ?
• Le contrat inclut-il une extension RC pour le syndic bénévole ?
• Les franchises sont-elles comparables à l'ancien contrat ?

Conclusion

L'assurance copropriété, c'est le sujet qu'on règle une fois et qu'on oublie — jusqu'au jour où on en a besoin. Et ce jour-là, les erreurs commises des mois ou des années avant remontent à la surface d'un coup.

En tant que syndic bénévole, vous n'avez pas le droit à l'erreur sur ce point. Pas parce que la loi est plus sévère avec vous qu'avec un professionnel — elle ne l'est pas. Mais parce que vous n'avez pas de RC professionnelle pour absorber les conséquences d'un oubli. C'est votre responsabilité personnelle qui est en jeu.

Les bons réflexes tiennent en quatre points : vérifier chaque année que le contrat est actif et les primes à jour, mettre à jour la valeur assurée, déclarer tout changement qui modifie le risque, et ne jamais supposer que "ça tourne tout seul" parce que ça tournait avant vous.

Et si vous reprenez la gestion d'une copropriété après un syndic professionnel défaillant — contactez l'assureur en premier, avant même la première AG. Ce que vous découvrirez déterminera vos priorités pour les semaines suivantes.